Риэлтор назвал виды недвижимости, продать которую будет сложнее через 10 лет
К 2026 году рынок недвижимости столкнулся с сильным расслоением. Анализ текущей застройки показывает пять категорий жилья, которые постепенно теряют привлекательность. Об этом пишут «Новые Известия».
1. Вертикальный тупик: дома на пределе плотности
В мегакомплексах наподобие Мурино, Кудрово и Новой Москвы ставка делалась на максимальное количество квадратных метров. По оценке Екатерины Авдеевой из корпорации «АСТОРИУС», высокая плотность ведёт к нехватке школ, садов, поликлиник и сильной нагрузке на транспорт и коммунальные сети.
При этом застройщики уверяют, что массового появления гетто с микроквартирами по стране не будет. Владимир Прохоров из «Деловой России» напоминал, что в 2024 году ввели запрет на квартиры меньше 28 кв. м в Москве и эту норму планируют расширять, поэтому в регионах такие проекты остаются редкостью.
Основные проблемы:
Лифты: на один лифт приходится более сотни квартир. Износ механизмов происходит быстрее нормы, и первые дома уже требуют дорогого ремонта, на который в фондах пока нет средств.
Инженерия: насосы и трансформаторы постоянно работают на пределе, что повышает аварийность.
Фасады: дешёвые материалы быстро теряют свойства, утеплитель оседает, стены промерзают и покрываются плесенью.
2. Уставшие панельные окраины 70-х
В регионах именно старые панельные дома превращаются в основную проблему. Их ресурс был рассчитан примерно на 50 лет, и этот срок подошёл к концу. Если в Москве такие дома идут под реновацию, то в остальных городах они продолжают ветшать.
К середине следующего десятилетия жить в таких зданиях станет небезопасно: износ конструкций уже невозможно скрыть косметическим ремонтом.
Основные проблемы:
Коррозия стальных связей: потеря прочности достигает половины исходной.
Слабая электрика: проводка не выдерживает современные нагрузки, что увеличивает риск пожаров.
Изношенные трубы: многолетние отложения уменьшают диаметр стояков, давление воды падает.
3. «Складские» районы – жильё для временных жителей
На окраинах логистических узлов рядом со складами и распределительными центрами выросли комплексы, которые изначально привлекали доступной ценой. Но, как отмечает Авдеева, такие локации быстро меняют социальную среду: постоянный шум и выхлопы фур делают район непривлекательным для семей, и квартиры постепенно переходят в аренду для вахтовиков.
По прогнозам, к 2035 году здесь сформируются зоны с низкой ликвидностью и минимальным уровнем общественного контроля.
Основные проблемы:
Шум и вибрации: превышение санитарных норм приводит к ускоренному разрушению отделки и конструкций.
Загрязнение воздуха: вентиляция быстро забивается, а чистка редко проводится.
Разбитые дороги: тяжёлый транспорт за несколько лет разрушает внутриквартальные проезды.
Коррозия сетей: агрессивные грунты ускоряют износ коммуникаций.
4. Апартаменты: временное жильё без чётких гарантий
Мини-апартаменты стали обходным вариантом для застройщиков, так как на них не действуют многие нормы для жилья. По мнению Авдеевой, жить в таком формате годами тяжело: отсутствие пространства и статуса «жилого помещения» мешает планировать будущее.
Прохоров отмечал, что возможность временной регистрации повысила интерес к апартаментам, но их юридические риски никуда не исчезли.
Основные проблемы:
Вентиляция: общие каналы быстро засоряются, воздух застаивается.
Слабая звукоизоляция: тонкие стены создают постоянный шумовой фон.
Высокие тарифы: услуги обходятся дороже, чем в жилых домах.
5. Элитные «дворцы» 90-х
Кирпичные особняки того времени строились без учёта энергоэффективности. Сегодня продать их сложно: молодёжь выбирает компактность, а содержание таких домов обходится слишком дорого.
Основные проблемы:
Несовместимые инженерные системы: старые материалы вызывают коррозию, и к 2035 году потребуются масштабные замены.
Большие теплопотери: огромные окна и отсутствие утепления увеличивают расходы на отопление.
Устаревшее оборудование: детали для старых систем давно не выпускаются, а замена обходится очень дорого.
